【真実】「不動産投資はやめとけ」言われる5つの理由と成功の3つのポイントとは?

お悩みさん

「不動産投資はやめとけ!」って言われるのはなんで?

不動産投資へまだ一歩が踏み出せないあなたへ向けて、本記事では「不動産投資はやめとけ!」と言われる5つの理由を徹底解説。

初心者でも分かりやすく、成功するための3つのポイントや、成功・失敗事例も具体的に紹介します。

不動産投資って怪しくて怖いイメージがありますよね。

でも、この記事を読むことで、そのイメージを変えて、不動産投資の世界への1歩を踏み出せるはず。

不動産投資はやめとけ!」と言われる理由を知って、不動産投資の第一歩を踏み出すきっかけにしてみてください。

不動産投資って、正直やらない理由がないほどに最高です。

本記事の結論
  • ​「不動産投資はやめとけ!」と言われる理由は5つあるがリスクへの対策はできるので安心していい。
  • 不動産投資で成功するには目的ゴール、それから行動力と知識。知識は武器だから身につけよう。
  • むしろ不動産投資は「やっとけ」。成功のポイントや事例を参考に第一歩を!

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この記事を書いている人
Hiro

大企業サラリーマンLifeをハックしています

  1. 米国大学院への社費留学をGETした大企業サラリーマン(商社マン)。
  2. TOEIC975点、英検準1級。英語によるビジネス交渉実績多数。
  3. 自宅購入&売却経験アリ。現在は賃貸に住まいながら投資用マンションを複数保有中。
目次

不動産投資はやめとけ!と言われる5つの理由

不動産投資はやめとけ!と言われる5つの理由
お悩みさん

「不動産投資はやめとけ!」ってなんで??

Hiro

5つの理由を解説しますね

理由① 日本は人口減少で不動産需要が減る

内閣府資料

日本は人口減少国家です。

2050年には1967年頃と同じ水準で約1億人の人口になると言われています。

人の数が減ると、当然不動産の需要も減るというロジックです。

また高齢者がどんどん増えていくこと、さらには若い世代の経済的な不安定感や低い出生率が続くと、若年者の住宅需要が低下することも、不動産市場にとってマイナス影響と言われています。

対策:勝てるエリアを見極める(東京都心は固い)

とはいえ、正しくエリアの見極めさえできれば、不動産投資は依然として安定してリターンが見込めます。

特に首都圏では、東京23区や横浜、千葉市など都心部は安定した需要が期待できます。

ポイントは交通の便と生活施設の充実です。

自分の目線で10年20年先も「住みたい」と思える街が、やはり人から見てもいい街なことが多いです。

また、仙台や名古屋などの政令指定都市都市も、中心部では安心でしょう。

逆に、人口減少が進む地方では、ゆるやかに不動産需要も低下するため、シビアなエリア選びが重要です。

間違いないのは都心周辺の「住みたい街」ですね

理由② ローンで借金を背負うことになる

ローンで借金を背負うから

普通に考えると、ローン=借金なので怖い感じがしますよね。

借金=悪!というイメージもまだ強いので、その心配はとても理解できます。

また、今は超低金利時代で変動金利は過去最高の低さですが、長い目でみると金利が上がってローンが返せないリスクもあり得そうですよね。

とにかく借金となるローンを背負うことだけで、リスクになる感覚はあるはずです。

対策:許容できるリスクを計算すれば怖くない

ローンで借金を背負うことに対する不安を解消するポイントは、リスクを計算して見えるかし、冷静にプランを練ることです。

ローン(= 借金)は確かに不安ですが、いつまで・いくらぐらい返済して、仮に将来金利があがったときにどうなるか?をシミュレーションすれば怖くありません。

例えば、将来的な自分・不動産からの収入見込みや、自分自身のライフスタイルの変化を考慮して、

「この金額であれば破綻は絶対しない!」と自信を持てる返済計画を立てるとベターです。

30歳、40歳、50歳の自分のライフプランを一度見つめて、オカネの動きを想像すればリスクはコントロールできます。

ローンを背負うことによるリスクを見えるかすれば怖くありません

理由③ 大規模修繕・トラブルなどとにかく支出が多い

大規模修繕・トラブルなどとにかく支出が多いから

不動産と切っても切り離せないのが修繕や突発トラブル。

「水漏れが…!」

「屋根の一部が…!」

「共用部分のエレベーターを入れ替える…!」

など、戸建、マンション、アパートなど種類を問わず、家である以上さまざまな問題が発生します。

例えば、一軒家の戸建は築年数が進むと、外壁や屋根の補修が必要になり、200-300万円の費用がかかります。

これが10-15年で定期的に繰り返さないと家が徐々に朽ちていきますし、

日常生活のなかでトイレの水漏れや配管のトラブルが発生すれば、軽く10万円は1回でコストとして飛んでいくわけです。

対策:メンテンナンスやトラブルコストを含めて”儲かる”物件を買う

家を持つ以上、修繕やトラブル対応は「必ず発生」します。

だからこそ、対策はそれでも儲かることが見通せる物件を買うことです。

シンプルに言うと可能な限り入り口でお安く物件を買い、しっかりとした賃料で貸し出せる物件を買いましょう。

そうすることで、大規模修繕や突発トラブルでかかるコストを差し引いても”儲かる”仕組みがつくれます。

税金含めて絶対にかかるコストを予めできるだけ見通しておきましょう

理由④ 空室・滞納・災害などさまざまなリスクがある

空室・滞納・災害などさまざまなリスクがある

不動産投資にはさらにリスクが存在しています。

  1. 空室リスク: 入居者が見つからないと、家賃収益が得られません(=空室リスク)。特に景気の影響や地域の需要変動に敏感で、予測が難しいと言われています。
  2. 滞納リスク: ハズレの入居者が入ると、家賃が支払われないリスクがあります。結果、収益が得られず、法的手続きや立ち退きに伴うコストも発生する可能性があります。
  3. 災害リスク: 自然災害や事故による建物の損傷や修繕コストが発生するリスクもあります。特に自然災害はコントロールできません。

対策:リスクを事前に見越して!

リスクは完全にゼロにはできませんが、見えさえすれば対策できます。

  1. 空室リスクへの対策: ちゃんと需要があるたエリアを選ぶことが何よりも大事です。
  2. 滞納リスクへの対策: 入居者審査を厳格に行いましょう。具体的には保証会社をつけることが肝です。
  3. 災害リスクへの対策: 地震水害などの火災保険はMUSTで加入を。かつ沿岸部や低地物件は避ける方が吉です。

住みたいと思ってくれる人が多い立地が何より大事です!

理由⑤ 不動産より利回りがいい投資がある

不動産より利回りがいい投資がある

不動産投資は実利・手残りベースで5%残れば超優秀です。

エリア・種類・金額にもよりますが、表面利回りが10%を超える物件といかに出会えるかのゲームと言えます。

一方で株式投資やFXは年利10%,20%はうまくいけば当たり前。

テンバガーという言葉があるように、株価が一気に10倍(利回り100%)となることも珍しくありません。

株式投資なんかと比較すると、どうしても不動産投資は地味で儲からないと言われてしまうんですよね。

対策(真実):ローンが引ける投資は不動産だけ

世の中に数多くある投資対象のなかで、ちゃんとした金融機関がオカネを貸し付けてくれる(ローンが引ける)商品は不動産だけです。

株式投資やFX、仮想通貨に対してローン組成はできません。

それはつまり、紀元前から脈々と不動産(土地)への投資が王道中の王道であり、銀行から見ても安定した貸付対象であることの証です。

不動産投資こそ、他人から借りたお金を上手に使いながら自分の資産を増やしてくれる唯一王道の投資と断言できます。

少々利回りが低かろうが、最大のメリットは自己資金をおさえてローン(借金)で資産形成できるという点なんですよね。

古からオカネを借りれる人のみが実行できた由緒ある投資なワケです。

不動産=リアルエステートとは「王の財産」が語源なんですよね

不動産投資を成功させるための大事な3つのポイント

3つの成功の鍵
お悩みさん

不動産投資で成功するための肝って何・・・?
何にどう考えればいいの?

Hiro

超大事なポイントを3つに絞って解説します。

はじめに未来の姿(目的・ゴール)を考え抜く

1番大切なポイントを最初にお伝えします。この2点を徹底的に考えてください。

なぜ不動産投資をやるのか?

どれぐらい不動産投資で稼ぎたいのか?

不動産投資は資産形成していくための手段です。

ということは、まず未来のありたい姿がどんなものか、徹底的に考える必要があります。

不動産投資はまず未来のありたい姿・目的を考え抜く

具体的にはこんなことを自分の中で言語化しましょう。

  • 自分・家族は何がどうなっていればしあわせか?
  • そのためには、自分・家族はどこでどんな暮らしを送っていたいのか?
  • それは自分・家族が何歳のときか?(何年後か?)
  • 会社員として働き続けているのか?副業はしているか?

とても抽象的な話ですが、何事もミライをイメージしないと始まりません。

その未来がつかめると、必然的に不動産投資をやる「目的」が決まります。

その目的を数字でぐっと掴むために、こんなことを考えてください。いわゆるゴールです。

不動産投資のゴールを考え抜く
  • 不動産を含めてどれぐらいの資産を持っていればいいか?
  • ありたい姿になるためには、毎月どれぐらいの収入があるのか?
  • その収入は不動産だけか?会社員の給料もあるか?副業は?
  • 毎月いくらぐらいの生活コストがかかるのか?
Hiro

この目的・ゴールの言語化が一番めちゃくちゃ大事です

不動産投資はあくまでも手段目的とゴール設定をやれば半分成功したぐらいの気持ちで!

ちなみに僕は「2030年にX億円の不動産資産を持って、Y円の家賃収入を得る!」とゴール設定してます

  

数字を正しく掴む(最初から”大儲け”を期待しすぎない)

不動産に限らず、投資をする上では数字をつかむことが何よりも大事です。

端的にいえば、いくら儲かるか?をしっかり自分でシミュレーションできないとNGです。

不動産投資は数字を正しくつかむこと

具体的にいくら儲かるか?を考えるためには、最低限これらの数字をおさえてシミュレーションする必要があります。

  • 物件の価格は?
  • 表面利回りは?
  • 実質利回りは?
  • 自己資金に対する利回りは?
  • ローン金利・期間・調達コストは?
  • 管理・修繕積立金コストは?不足などのリスクはないか?
  • 契約時にかかる諸費用は?
  • 毎年かかる税金(固定資産税)は?
  • その他ランニングでかかるコストは?
  • 大規模修繕やメンテンナンスコストは?

数字が苦手な人もいるかもしれませんが、自分のありたい姿に近づくためと考えれば自然と力が入り身につきますのでご安心を。

そして最初から大儲けする夢を見ると、現実とのギャップが大きいので期待値を膨らませすぎないように。

Hiro

儲かるかどうか?は数字でしか語れませんよね

慣れてくると物件+主要な数字で儲かる・儲からないを秒で判断できるようになります

不動産投資の基礎知識をしっかり学ぶ

3点目は当たり前ですが、不動産知識を最低限身につけることです。

知識=武器ととらえて、”カモネギ”にならないための武器を手に入れてください。

ハッキリ言って、不動産業界は魑魅魍魎で悪い業者や騙そうとしてくる人が沢山います(笑)

僕も3年前に不動産投資をはじめるとき、謎の築古地方1Rを買おうとしましたが、今思うと事故寸前でした。

不動産投資をするうえでは、最低限の知識を身につけないと正しい審美眼も持てませんし、業者さんとも対等に会話できません。

僕は1件目に危うく失敗しかけて「これはヤバい」と思い、片っ端から不動産投資本を30冊近く読み漁りました。

今思うとその努力量をもっとスマートに使えばよかったと思います…

お悩みさん

そこまで時間と労力かけてられないんだけど…

Hiro

信頼できる業者のレクチャー教材を読むのがオススメです

色んな不動産セミナーや無料教材がありますが、個人的にはが一番わかりやすいです。

無料教材のクオリティも◎ですし、押し売りされることもなく、割と目的・ゴール感から相談できますので、シンプルにオススメできます。

実際にぼくも不動産投資のスイッチが入ったのは、の営業マンと会話したことがきっかけだったんですよね。

何から学べばいいか分からない!って人は、今ならなので是非お試しを。

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不動産投資をやめておいたほうがいい人の残念な3つの特徴

不動産投資を辞めておいたほうがいい人の残念な3つの特徴
お悩みさん

逆に不動産投資をしない方がいい人はどんな人?

Hiro

こんな人は不動産投資やめとけ!」を解説しますね

ローンを組むための年収・属性がない人

残酷な話ですが、1つの絶対条件として「ローンを組むために必要な年収や属性が不足している」と不動産投資は辞めておいたほうが無難です。

不動産投資はローンと切っても切り離せませんし、それこそが不動産の醍醐味です。

金融機関がローンを組むための年収や属性基準は非開示ですがあり、これが水準に達していないと、融資NGとなる可能性が大です。

  • 年収目安は600万円~
  • 勤続年数は3年以上(※転職後1年以内は厳しいケースあり)
  • クレジットヒストリーに傷がない
  • 勤務先は上場企業やそれに準ずるグループ会社だと尚◎
  • 一定の安定収入のある個人事業主や医者・会計士などもOK

クレジットヒストリーも大事なポイントですね。

例えば、債務整理の経験や滞納履歴があると、銀行の審査を通過することが難しくなります。

逆に言えば、これらの条件をクリアしているのであれば、個人的には持ち家を買うよりも不動産投資による資産形成を優先させたほうが戦略的にイイと考えます。

具体的な行動が起こせない人

具体的な行動が起こせない人も不動産投資に向いてません。

投資は計画だけでは成り立ちません。

不動産投資は特に対面・リアルの世界なので、外の世界での行動が苦手な人だと成功も難しくなります。

例えば、不動産業者と会って会話したりTELしたりするのが苦手な人に当てはまります。

はっきりいって、不動産業界は令和のいまでもめちゃくちゃ泥臭い世界です。

イイ物件があるから今日内見どうですか?とど平日に電話がきます。

このスピード感で動けないと、イイ物件はライバルに先を越されて週末には消えてなくなっている…というのが日常茶飯事。

加えて、融資してくれる金融機関もかなり泥臭い(というか体質が古い)世界で、いまだにFAXのみ&メールNGが当たり前です。

はじめは「なんでやねん…」と戸惑いますが、それを乗り越えてガシガシと動くための行動力が求められます。

恥ずかしがらずに当たりまくる度胸行動力が大事です

最低限の武器となる知識を身につけようとしない人

繰り返しになりますが、無知=カモになるリスクが高いです。

例えば、宅地建物取引業法(宅建業法)は、不動産の仲介や売買に関する法律ですが、法令上で知っておくべきポイントが盛りだくさんです。

  • 都市計画法
  • 建築基準法
  • 国土利用計画法
  • 土地区画整理法
  • 借地借家法(民法)など

宅建士になる必要ありませんが、最低限のポイントをおさえておかないと悪徳業者にやられるリスクが高まります。

あわせて、エリアごとに異なる不動産市場の特性や需要動向を理解することもめちゃくちゃ大事です。

シンプルにいうと、物件を買うための市場リサーチはMUSTです。

勝てるエリアの見極めがあってこそ、不動産投資での勝利に近づけます。

Hiro

僕は土地勘のあるエリアに絞ってます

とはいっても幅広く知識を身につけるのは、正直めちゃくちゃ大変です。

まずはさらっとでも不動産投資全体の知識を身につけてください。

個人的なオススメはです。

不動産投資の3つの成功事例

お悩みさん

不動産投資の成功パターンってどんなイメージなの?

Hiro

身の回りの3パターンを紹介します

区分事務所やタワマンを上手に運営する司法書士のAさん

司法書士の友人Aは、司法書士として専門知識を生かし、バリバリと不動産領域で活躍しています。

その裏側では宅建士資格も持ち、彼独自の不動産事業を展開しています。

具体的には、関西の中心部に位置する区分事務所やタワマンに狙いを定めて、売買を中心に利益を稼いでいます。

Hiro

1件あたり数百万円の利益をあげているようで…(羨望)

おもしろいのは、Aの自分の仕事用区分事務所として大きめのモノを購入したうえで、共用スペースをアレンジして、

同業の人にリーズナブルに貸し出していることです。そうすることで、横の繋がりをつくりつつ、

困ったときの連携やオフィスサポートを一体化したサービスを展開しています。(頭いい)

司法書士としての稼ぎ+宅建業者としての物件売買利益+オフィス運営でとても、とても儲かっていると聞きます。

億円単位の売上が立っているようなので、セミプロといえますね

大企業サラリーマンとして1棟アパートを複数運営するBさん

大企業サラリーマンのB(リアル友人)は、本業の傍ら、彼の出身地である北海道で一棟アパートを3棟運営しています。

とはいえ本業の9-17時はバリバリエースとして働いているため、管理業務は基本的にフル外注。

アパートから生み出される賃料収入は軽く本業年収と同じぐらいらしく、数年間の運営でキャッシュも数百万円単位で積み上がっているとのこと。

Bの成功の鍵は、事前の勉強&行動量、しっかりしたプランニングです。

Bは物件を買う前に、書籍を中心に半年間ほど猛烈に知識を詰め込み、北海道の不動産業者とコンタクトしまくり、

自分の理想の物件と出会うまで情熱を絶やさなかったようです。

並行して、10年プランを打ち立て、毎年の目標を設定し、そこから逆算して物件を絞り込んでいったとのこと。

入念なプランニングで選んだ中古アパートは、これまで高い入居率を維持しており管理コストも最小限で済んでいます。

ゆくゆくは1棟マンションへステップアップし、小学生の子供、その次世代へと資産を受け継いでいきたいと語ってました。

本業+不動産収入で、バリキャリダブルインカム夫婦を超える収入レベルに仕上がっています

エリア特化で中古区分マンションを運営する兼業大家の私

最後に私の事例を紹介します。

3年前に不動産に目覚めてから、関西地方のとあるエリアに特化して超割安の区分マンションを複数購入して賃貸しています。

リフォーム中の物件
リフォーム中の物件

戦略としては、築古 x リノベ x 駅チカに絞っているという感じです。

相場よりもおそらく3-4割安い物件を掘り起こし、一部自分でもDIYしつつ、高い賃料が狙えるように仕上げています。

また、しっかりとローンを引くことで手出し現金を抑えつつ、レバレッジをかける戦術です。

結果的に自分の分身として物件が給料並みの賃料を毎月稼ぎ出してくれるようになってきています。

2030年が1つのターゲットと定めているので、これからあと数年間、さらに加速させていく予定です。

Hiro

家賃が毎月振り込まれる瞬間は大家の感動ポイントです

不動産投資の2つの失敗事例

不動産投資の2つの失敗事例

電話営業で新築1Rを買ってしまった26歳商社マンのCさん

26歳の商社マンであるC(リアル後輩)、電話営業で巧妙に誘導され、新築の1Rマンションを都内で購入。

およそ3000万円ほどのお値段の買い物だったのですが、これが失敗のはじまりでした。

美人な声の巧妙なセールストークに乗せられ、「将来の生命保険代わりになる」「不動産はずっと安泰」という言葉を信じこみ、将来の資産形成を夢見て即決。

喫茶店で美人な女性営業パースンから口説かれたことも決めての1つでした。

しかしこの物件はいわゆる買ってはダメなクソ物件。

業者がたんまりと利益を乗っけているため、儲かるはずもなく、毎月のキャッシュフローは真っ赤に。

また当初聞いていなかったランニングコストや謎の管理フィー。

更に、管理やメンテナンスに関する知識がなかったため、言われるがままに数年間もの間、急な修繕やトラブルの都度、業者のいいなりでコストを支払いながら、何も改善はできませんでした。

いざ売却の結審がつき、なんとかあくどい契約を解除して売り切ったところ、当初見込んでいた利益を上げるどころか、

結果を見ると数逆万円の赤字だけが残る結末となりました。

教訓「新築ワンルームマンションはダメ、絶対」

これに懲りてCは不動産投資に一切手を出していません

年老いた親への親孝行・生命保険代わりと思い割高マンションを買った31歳バリキャリ女性

31歳のバリキャリ女性K。

とあるきっかけで不動産セミナーに出席し、大好きな母親への親孝行の一環として、また自分の生命保険代わりとして超割高な投資用の都心マンションを購入しました。

相場的には3500万円の物件でしたが、彼女は母親の健康と生活を第一に考え、5000万円を投じました。

しかし、この投資は彼女の親孝行したいという感情的なものが大きく、定量的なリターンや将来の見通しを冷静に検討されていませんでした。

物件の選定においては、あくまでの今現在の母親のニーズが優先され、結果的に高額な管理費・修繕積立費が毎月の支出を圧迫し、予想以上のコストが発生しました。

不動産セミナーで聞いた「自分の親も、自分の老後も安心して住める場所」という甘いフレーズに釣られ即決してしまったんですね。

Kは、今なお高いランニングコストを払いながら、自分の親を住まわせていますが、現実的にはいい投資とは言えないケースです。

教訓「投資に親孝行を持ち込んではダメ、絶対」

X(Twitter)の「不動産投資はやめとけ」に対する声

X(旧Twitter)の声を紹介します。

不動産投資やって超失敗した!という声は見当たりませんでした

まとめ:不動産投資は「やっとけ!」

本記事では「不動産投資はやめとけ!」という言葉の裏側にある5つの理由と、対策を解説しました。

本記事の結論
  • ​「不動産投資はやめとけ!」と言われる理由は5つあるがリスクへの対策はできるので安心していい。
  • 不動産投資で成功するには目的ゴール、それから行動力と知識。知識は武器だから身につけよう。
  • むしろ不動産投資は「やっとけ」。成功のポイントや事例を参考に第一歩を!

やめとけ!と言われる理由はありますが、どのリスクも対策可能なので心配しすぎる必要はありません。

不動産投資で成功するためには、目的やゴールの明確化が何よりも大事です。

それから、積極的な行動力と正しい知識が成功の鍵です。知識は投資の武器です。

僕がお伝えしたいのは、不動産投資は「やっとけ」ってことです。

自分にとっての”ありたい姿”はそれぞれですが、その実現手段として不動産投資は間違いなくオススメできます。

本記事で紹介した成功のポイントや実例をふまえて、自分の第一歩を踏み出してみてください。

不動産投資って、本当におもしろいですよ!

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