【PIVOT＆モゲチェック】マイナス金利解除しても住宅ローンは”変動金利一択”な理由

はい、さっそくですが、住宅ローン借りる場合も変動金利なのか固定金利なのかもうどちらか選ばないといけないわけなんですよね。そこはスタンスを取って変動金利！と申し上げている理由を解説したいと思います。

まずこちらのグラフをご覧ください。

住宅ローンの金利の支払い額を毎月で表したものなのですが、三角形なんですよ。これどういうことかというと、住宅ローンって最初は元本がたくさん残っているのでそっから発生する金利っていうのはもう本当に猛烈に発生するわけなんですよね。で徐々に金利支払いは減っていく、いわゆる逆三角形になっているのが金利の支払い方なんですね。

住宅ローンの金利の支払い額を毎月で表したものなのですが、三角形なんですよ。これどういうことかというと、住宅ローンって最初は元本がたくさん残っているのでそっから発生する金利っていうのはもう本当に猛烈に発生するわけなんですよね。で徐々に金利支払いは減っていく、いわゆる逆三角形になっているのが金利の支払い方なんですね。

で、つまりこういうことなんですよね。

この35年間の住宅ローン期間のうち最初の10年間で、金利総額の約半分を占めるってことなんですよね。

よくイメージでは、35年間のローン利払いは「17年とか18年ぐらいで半分を支払うのかな」みたいなイメージってあると思うんですけども、実際には住宅ローンは逆三角形の利払になっているので、そうじゃない。最初の10年間でその金利の支払いっていうのが集中してて35年間の半分ぐらいを支払うんですよね。

その最初の10年間を、いかに低金利で通過するか？がポイントなんですよ。

今変動金利は大体0.3%とか0.4%ぐらい。かたや、固定金利は1.7とか1.8ぐらいなんですよね。「わざわざ高い固定金利を最初から借りますか？」が私の問いかけですね。

そうですね。
ただ、このいわゆる金利の三角形ていうのは、例えば残りローン返済25年の人でも考え方は一緒なんですよ。

そうです。
なので、残25年の人でもこれから払う金利はこの三角形の構図になるんで、やっぱり固定金利を選ぶっていうのは選びづらいかなって正直思いますね。

笑。もう少しよくある反論の話もしますね。

とはいっても、「いやいや塩澤さん、金利が最初の10年間に急上昇したら、このシナリオって全然変わるんじゃないですか」みたいなこと言われたりもするんですよ。そういった方向けに、じゃ何回利上げがあると今の変動金利がですね固定金利を上回るのかってのをグラフで解説しますね。

縦軸が変動金利で、横軸が日銀の政策金利ですね。

例えば、今変動金利0.4％で借りてるとします。
で、日銀がどれぐらい利上げをすると変動金利0.4％が上がり始めるか？がポイントなんですけど、過去を分析していくと政策金利が0.1%を超えると変動金利もぐぐっと上がり始めるんですよ。

そうした時に、大体固定金利で今1.8%ぐらいなんですけども、どれぐらい利上げされると変動金利と固定金利がクロスするかっていうと7回の利上げが必要なんですよね。1回の利上げで0.25%の前提なんですけども。

1%分の利上げでさえ、これだけ議論がああだこうだってなってるわけで、日銀も慎重になってるわけなので、その7回も利上げガンガンと上がっていくか？というと、それは考えづらいのかなと思います。
なので、短期的な金利の急上昇といっても、7回分の利上げ差があるんで、固定と変動がひっくり返るかシナリオは考えづらいかなと。

2.75%までいったらすごいですね。

ただし！
私の問いかけとしてはその2.75% の金利が35年間ずっと続きますか？っていうとこなんですよ。

経済もサイクルしてるわけなので、いい時もあれば悪い時も来るんですよ。いい時はおっしゃる通り金利が高いんですけども、悪い時は金利下げますよね。なので、利上げされっぱなしの35年間のシミュレーションってちょっと非現実的なんじゃないかなと思うんですよ。

つまり、2.75%に一時的に行ったとしても、また景気が悪くなればゼロ金利になってるかもしれない。なので、景気の循環を踏まえての金利シュミレーションをして、変動と固定どっちでいくか？が本当に考えないといけないことなんじゃないかなと思います

おっしゃる通り、割高なんですよね固定金利って。
なので、固定金利ってどういった人が選ぶべきなのかっていうと。
①金利シナリオに腹落ち感が無い方
②金利上昇と常に背中合わせの毎日送るのが嫌なひと
こういう方は腹落ちする安心コストと割り切って固定にするのは1つの手かなと思いますね。